À l’heure où la hausse des taux, la montée du télétravail et la vacance croissante des bureaux bousculent tout l’immobilier tertiaire, certains acteurs choisissent de se réinventer plutôt que de subir. C’est le cas du Groupe WS, qui développe depuis 2016 un concept atypique, Work & Sleep, à la frontière entre le bureau privatif, la chambre d’appoint et le studio fonctionnel. Une façon de préparer l’avenir en misant sur l’usage plutôt que sur la simple propriété des mètres carrés.
Un marché de l’immobilier de bureaux en pleine recomposition
L’Île-de-France concentre encore l’essentiel des emplois de bureau du pays, mais le modèle hérité des années 1990 et 2000 – grands plateaux, baux rigides, occupation à temps plein – montre aujourd’hui ses limites. Plusieurs tendances lourdes se combinent :
- généralisation du télétravail sur un à trois jours par semaine,
- désaffection pour les grands open-spaces jugés bruyants et impersonnels,
- recherche accrue de qualité de vie et d’équilibre entre vie professionnelle et personnelle,
- mobilité géographique des salariés, qui acceptent de travailler à Paris tout en vivant loin de la capitale,
- hausse de la vacance des bureaux, particulièrement dans les immeubles anciens ou mal situés.
Dans ce contexte, de nombreux propriétaires se retrouvent avec des surfaces vides, coûteuses à entretenir et difficilement relouables dans leur configuration d’origine. Parallèlement, de plus en plus d’actifs recherchent des espaces ponctuels, confortables, bien équipés, qui ne ressemblent ni à un hôtel anonyme ni à un plateau de coworking surpeuplé.
C’est précisément à la croisée de ces besoins que le modèle Work & Sleep trouve sa place, en redéfinissant ce que peut et doit être un bureau au XXIe siècle.
Work & Sleep : un bureau qui devient chambre d’appoint
Le concept Work & Sleep repose sur une idée simple mais structurante : créer des unités privatives totalement autonomes, pensées aussi bien pour une journée de travail intensive que pour une nuit sur place. Au lieu de multiplier les espaces partagés, WS privilégie la cellule individuelle, insonorisée, chaleureuse, qui combine concentration, confidentialité et confort hôtelier.
Chaque unité intègre un ensemble d’équipements qui la rapproche davantage d’un « bureau-studio » que d’une salle de réunion classique :
- un bureau escamotable qui se transforme en lit, permettant de passer du mode travail au mode repos en quelques gestes,
- une station de travail complète avec outil de visioconférence, adaptée aux réunions hybrides et aux rendez-vous à distance,
- une lampe de luminothérapie, destinée à améliorer le bien-être et à lutter contre la fatigue, particulièrement en hiver,
- une connexion Internet très haut débit FTTO, condition indispensable pour les usages professionnels les plus exigeants,
- des sanitaires privatifs avec douche, qui transforment l’espace en véritable point de chute fonctionnel,
- une mini-kitchenette pour gagner en autonomie lors des longues journées ou des déplacements répétés.
La logique n’est plus de « faire venir » à tout prix les salariés chaque jour dans un même siège social, mais d’offrir des points d’ancrage ponctuels, parfaitement équipés, à ceux qui se déplacent régulièrement en Île-de-France, qu’ils soient salariés, indépendants, consultants ou dirigeants de PME.
Répondre aux nouveaux usages du travail nomade
Depuis sa création, WS a fait le pari de lire en avance les signaux faibles du monde du travail. Avant même la crise sanitaire, l’entreprise avait identifié trois évolutions structurantes : l’importance croissante du bien-être au travail, l’essor du télétravail et la montée en puissance d’actifs « binationaux du territoire », vivant en région mais travaillant régulièrement à Paris.
Le concept Work & Sleep est calibré pour ces profils hybrides. Il offre à la fois :
- un espace de travail performant pour mener réunions, appels et tâches concentrées,
- une solution d’hébergement ponctuelle, pour rester sur Paris une ou plusieurs nuits sans repasser par un hôtel traditionnel,
- un cadre intimiste, loin de l’anonymat des grandes chaînes et du brouhaha des espaces partagés.
Dans la pratique, la clientèle type va du consultant qui enchaîne les rendez-vous pendant deux jours dans la capitale, au salarié d’une grande entreprise basé à Nantes, Bordeaux ou Lyon, en passant par les fondateurs de start-up qui ne souhaitent pas louer un plateau entier mais ont besoin d’un point fixe et qualitatif.
Une réponse directe aux défis économiques actuels
Au-delà de la question des usages, la stratégie de WS s’inscrit dans un contexte économique précis. La montée des taux d’intérêt, la prudence des entreprises sur leurs engagements immobiliers et l’explosion des locaux vacants obligent l’ensemble de la filière à revoir ses modèles.
Le groupe ne cherche pas à concurrencer les grandes foncières sur la détention d’actifs. Sa force réside ailleurs : dans sa capacité à accepter la complexité du marché actuel, à prendre des baux longs sur des immeubles souvent délaissés, puis à les redéployer rapidement sous une forme adaptée aux attentes contemporaines.
Ce positionnement permet :
- aux propriétaires, de retrouver un occupant fiable sur le long terme et de donner une nouvelle valeur à leurs actifs,
- aux entreprises clientes, d’accéder à des espaces haut de gamme sans avoir à supporter les investissements lourds de réhabilitation,
- au territoire francilien, de limiter la prolifération de bureaux vides et énergivores.
Dans un marché soumis à de fortes incertitudes, cette agilité opérationnelle devient un avantage compétitif de premier plan, là où les modèles plus rigides peinent à s’adapter au rythme des mutations économiques.
Un modèle immobilier agile et sans propriété directe
Le choix de WS de ne jamais se positionner comme propriétaire foncier n’est pas anecdotique. Il traduit une conviction : la valeur réside désormais moins dans la détention de mètres carrés que dans la capacité à les transformer, les programmer et les exploiter intelligemment.
Concrètement, le groupe :
- signe des baux commerciaux de longue durée avec les propriétaires d’immeubles,
- restructure et rénove intégralement les surfaces confiées, qu’il s’agisse d’anciens bureaux ou de plateaux obsolètes,
- redessine les espaces selon le concept Work & Sleep, en multipliant les unités autonomes,
- prend en charge l’exploitation et la commercialisation auprès des utilisateurs finaux.
Cet angle d’attaque fait de WS un « assembleur de valeur » plutôt qu’un simple intermédiaire. Là où certains se contentent de gérer des espaces partagés, le groupe assume le risque et l’investissement de la transformation, tout en faisant bénéficier les propriétaires d’une revalorisation durable de leur patrimoine.
Cette approche sans propriété directe est également un atout dans un contexte de volatilité économique. En évitant de mobiliser massivement son bilan sur l’achat d’actifs, l’entreprise conserve plus de souplesse pour s’adapter à l’évolution de la demande, ouvrir ou fermer des sites, tester de nouveaux quartiers, voire de nouvelles métropoles.
Au cœur de cette stratégie, le Groupe ws se positionne comme un partenaire de transformation des immeubles tertiaires, capable d’articuler enjeux immobiliers, besoins RH et mutations du travail.
Différent du coworking, sans renoncer à la flexibilité
À première vue, Work & Sleep pourrait être rangé dans la grande famille du coworking. Pourtant, le modèle s’en distingue sur plusieurs points essentiels. Là où nombre d’opérateurs misent sur des open-spaces densifiés pour optimiser chaque mètre carré, WS a fait le choix de l’espace individuel.
Ses unités offrent :
- une insonorisation soignée, indispensable pour les appels sensibles et les visioconférences confidentielles,
- une confidentialité totale, loin des espaces communs où l’on travaille à la vue et au son de tous,
- un confort hôtelier discret, pensé pour de vraies périodes de repos et de récupération,
- une autonomie complète de l’usager, qui n’a pas à dépendre en permanence de services mutualisés.
Le parti pris est clair : plutôt que de faire du bureau un lieu de sociabilisation à tout prix, il s’agit de le considérer comme un outil de performance et de bien-être individuel, complétant les dispositifs existants des entreprises (sièges sociaux, flex office, télétravail à domicile, etc.).
La flexibilité est toujours au rendez-vous – dans la durée d’occupation, la fréquence d’utilisation, le nombre d’unités réservées –, mais elle s’exerce dans un cadre mieux maîtrisé, où chaque occupant dispose de son propre espace, à mi-chemin entre le bureau, la chambre d’hôtel et le studio urbain.
Voir : article du Figaro sur le groupe WS
Une vision à long terme face aux nouveaux défis économiques
La solidité d’un modèle ne se mesure pas seulement à sa capacité à répondre à une tendance du moment, mais à son aptitude à se projeter dans un futur incertain. Sur ce terrain, la stratégie de WS repose sur plusieurs convictions fortes.
Première conviction : le bureau ne disparaîtra pas, mais son rôle va profondément évoluer. Il ne sera plus forcément le lieu de la présence quotidienne obligatoire, mais un outil que l’on choisit en fonction de la tâche à accomplir : collaboration, créativité, concentration, rendez-vous client ou, dans le cas de Work & Sleep, alternance de travail intense et de repos sur place.
Deuxième conviction : les mobilités géographiques vont se renforcer. À mesure que les entreprises acceptent le travail hybride, vivre à 200 ou 300 kilomètres de Paris tout en gardant un poste francilien deviendra plus courant. Ces actifs auront besoin de solutions flexibles, capables d’accueillir leurs déplacements réguliers sans les contraindre à des séjours hôteliers systématiques.
Troisième conviction : la pression économique sur les immeubles de bureaux va se poursuivre. Entre la demande de sobriété énergétique, l’obsolescence réglementaire de certains bâtiments et la difficulté à relouer des surfaces standardisées, les propriétaires chercheront de plus en plus des partenaires capables de reprogrammer leurs actifs et d’inventer de nouveaux usages.
En articulant ces trois dimensions – évolution des usages, mobilité des personnes, reconversion du parc existant – le groupe parie sur un modèle capable de traverser les cycles, plutôt que de dépendre d’une seule conjoncture favorable.
Redonner une utilité aux bureaux vacants
L’un des enjeux majeurs de l’Île-de-France dans les prochaines années sera la gestion de la vacance tertiaire. Des centaines de milliers de mètres carrés risquent de rester durablement sous-occupés si rien n’est fait pour les adapter aux attentes contemporaines. WS fait de cette contrainte une opportunité.
Le principe : intervenir sur des immeubles jugés trop classiques ou trop segmentés pour attirer des grandes entreprises, et les convertir en espaces Work & Sleep à forte valeur d’usage. Plutôt que de démolir ou de laisser se dégrader des bâtiments entiers, il s’agit de :
- repenser leur plan, pour accueillir un grand nombre d’unités privatives,
- améliorer significativement le confort et les performances techniques (acoustique, numérique, énergétique),
- offrir une nouvelle raison d’être à ces immeubles, en phase avec les besoins des actifs nomades.
Cette démarche s’inscrit dans un mouvement plus large de transformation de la ville sur elle-même, où la réhabilitation prime sur la construction neuve, et où la notion de « seconde vie » des bâtiments prend tout son sens.
Vers un nouvel équilibre entre vie pro, vie perso et territoire
Au-delà des chiffres d’occupation ou des modèles économiques, le projet porté par WS touche à un sujet de société : comment réinventer les liens entre lieux de vie, lieux de travail et mobilités ? En permettant à des actifs vivant loin de la capitale de conserver une activité parisienne soutenue sans sacrifier leur qualité de vie, Work & Sleep participe à l’émergence d’un nouvel équilibre.
Ce modèle intermédiaire :
- offre une alternative aux navettes quotidiennes éprouvantes,
- réduit la fatigue liée aux déplacements répétés, grâce à la possibilité de dormir et se doucher sur place,
- permet d’envisager des rythmes de présence plus concentrés (deux ou trois jours denses sur site, le reste à distance),
- ouvre la voie à des trajectoires professionnelles moins dépendantes du lieu de résidence.
Dans un pays où la question du pouvoir d’achat, du coût du logement en Île-de-France et du temps perdu dans les transports reste centrale, ce type d’offre a toutes les chances de s’inscrire durablement dans le paysage.
Reste que la réussite d’un tel positionnement reposera aussi sur la capacité du groupe à maintenir un niveau d’exigence élevé – en termes de qualité des aménagements, de fiabilité technique, de services rendus – tout en continuant à faire évoluer le concept selon les retours d’usage. Un défi à la hauteur des ambitions affichées, dans un marché qui n’a sans doute pas fini de se transformer.
Sources : Groupe WS sur Pappers
Source : work and sleep groupe ws
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